ALVORO Asset GmbH – Investorenbroschüre

01 · Investorprofil

Wer steht hinter Alvoro?

Stefan Batzdorf

Managing Director & CTO SAP EMEA · Accenture GmbH
Berlin, Jg. 1978

25+

Jahre
Management

2002

Erster
Immobilienkauf

05/25

Alvoro GmbH
gegründet

Verantwortung für dreistellige Millionen-Budgets, komplexe Transformationsprogramme, internationale Teams – dieselbe Sorgfalt gilt für jede Immobilienentscheidung.

Datenbasierter, konservativer Ansatz: Alle Kalkulationen mit Rücklagen, Leerstandspuffern und Zinsanstiegsszenarien. Kein Schönrechnen.

Eigentümer und Vermieter seit 2002 (ETWs Schwetzingen, BW). Systematischer MFH-Ausbau ab 2025 über Alvoro Asset GmbH.

Eigenkapitaleinsatz via Gesellschafterdarlehen: 300.000 €. Hohes und stabiles Haushaltseinkommen als sekundäre Sicherheit.

„Ich baue kein Sammelsurium einzelner Objekte – sondern ein wiederholbares, professionelles Investment-System auf Substanz, Cashflow und langfristige Stabilität."

Buy-&-Hold. Reiner Wohnimmobilienfokus. Keine Bauträgerprojekte, keine Aufteilungen, keine Managementimmobilien. Langfristige Haltedauer mit klaren Entwicklungspfaden.

Unternehmensstruktur

Alvoro Asset GmbH (Immobilien) als operative Einheit, Aufbau einer Holding-Struktur für steueroptimierte Skalierung. GmbH-geführte Finanzierungen mit klarer Transparenz gegenüber Bankpartnern.

02 · Aktuelles Portfolio

Vier Objekte. Klare Zahlen.

Objekt / Lage	Typ	Kaufpreis	Miete p.a.	Brutto- rendite	DSCR @ 7% Annuität / 80% Beleihung
Gladbeck, Ringeldorfer Str. 9 WE · NRW · Ruhrgebiet	MFH	810.000 €	60.700 € → 67.800 €†	7,5% → 8,4%†	✓ 1,34× / 1,49×†
Falkensee (bei Berlin) 5 WE · Brandenburg · Sanierung 2026	MFH	650.000 €	35.000 € → 45–50T€*	5,5% → 7–8%*	✓ 1,23–1,36×*
Berlin-Spandau Kernsaniert · Studentenmarkt	ETW	198.000 €	19.400 €	7,60%	Privatfinanziert
Berlin-Friedrichshain Altbau 1902 · kernsaniert · A-Lage	ETW	352.500 €	12.600 €	3,75%	Wertanker

* Falkensee nach energetischer Sanierung (KfW BEG, geplant ab 2026): Konservative Mietsteigerung auf 45.000–50.000 € p.a. → DSCR 1,23–1,36× bei 80% Beleihung / 7% Annuität. CapEx-Planung und Wirtschaftlichkeitsrechnung auf Anfrage. † Gladbeck ab 2027: JNKM 67.800 € → DSCR 1,49×. Aktuelle JNKM seit 05/2026: 60.700 €. Die ETW-Objekte (Friedrichshain, Spandau) dienen als Wertanker und EK-Basis – kein Bestandteil gewerblicher MFH-Finanzierungsanfragen.

03 · Investitionsfokus & Kaufkriterien

Wo und wie Alvoro kauft.

Ruhrgebiet

MFHs ≤ 1.100 €/qm · Bruttorendite ≥ 6,5 %

Gladbeck, Bottrop, Oberhausen, Essen, Bochum, Krefeld, Mönchengladbach
Funktionierende Wohnquartiere, stabile Mietnachfrage
DSCR ≥ 1,16× bei 7 % Annuität / 80% LTV ab 6,5% Rendite

Berlin / Brandenburg

MFHs ≤ 2.400 €/qm · Faktor ≤ 18

Etablierte A/B-Lagen Berlin, Speckgürtel Brandenburg
Sehr geringes Leerstandsrisiko, langfristiger Werterhalt
Entwicklungspotenzial durch Untermiete und Sanierung

Ostdeutschland

Ergänzend · B-Lagen Leipzig, Erfurt, Dresden

Wachsende Städte mit moderatem Einstiegspreis
Kombination aus Cashflow und Wertsteigerungspotenzial
Selektiv, nur bei nachgewiesener Marktliquidität

Kauffilter 01

Mindestgröße: 6 WE

Nur reine oder überwiegende Wohnnutzung. Keine Gewerbeeinheiten als Kernbestandteil. Standardisierbare Bewirtschaftung.

Kauffilter 02

Bestand mit Potenzial

Instandhaltungsstau und energetischer Sanierungsbedarf akzeptiert. Keine Totalsanierung ohne klaren wirtschaftlichen Mehrwert. CapEx-Planung vor Ankauf.

Kauffilter 03

Konservative Kalkulation

Wirtschaftlichkeit unter Stressszenarien (Zinsanstieg, Leerstand). Cashflow-Neutralität spätestens nach Mietanpassungen. Keine Spitzenkonditionsrechnung.

04 · Wachstumsstrategie 2025 – 2032

Skalierbar. Kontrolliert. Bankfähig.

80–120 WE

Zielgröße Wohneinheiten
innerhalb 5–7 Jahre

25–30 M€

Gesamtportfolio-
Volumen (Ziel)

> 300 T€

Jährlicher operativer
Cashflow (Ziel)

> 5 M€

Finanzierungsvolumen
Perspektive (gewerblich)

Wachstumspfad

Schrittweise Skalierung von aktuell 20+ auf 80–120 WE. Jedes neue Objekt durchläuft ein standardisiertes Screening mit harten Kauffiltern. Wachstum erfolgt nur, wenn Finanzierbarkeit und operative Beherrschbarkeit gewährleistet sind.

Finanzierungsstruktur

Finanzierungen über Alvoro Asset GmbH (vermögensverwaltend). Langfristige Zinsbindungen. Ziel: eine dauerhafte Kernbankbeziehung mit Partnern, die den gewerblichen Immobilienpfad ab 5 Mio. € aktiv begleiten.

05 · Finanzielle Stärke des Investors

Solide Basis. Persönliche Bonität.

Gesamteinkommen p.a.

429.000 €

Nettolohn 180T€ + Mieteinnahmen 150T€
+ Bonus/Consulting 96T€

Haushaltsüberschuss / Monat

20.165 €

Nach allen Lebenshaltungskosten,
Miete, Versicherungen und Immobilien-Kapitaldienst

Nettovermögen

1,65 Mio. €

Vermögenswerte 3,88 Mio. €
abzgl. Immobilienkredite 2,23 Mio. €

Liquide Mittel (privat)

160.000 €

Giro- / Tagesgeldkonten

140.000 €

Wertpapierdepot

90.000 €

Edelmetalle

Hinweis zu diesen Unterlagen

Haushaltsrechnung, vollständige Vermögensübersicht und Immobilienbestand werden auf Anfrage als gesonderte Anlage bereitgestellt – strukturiert im Bankformat. Diese Zahlen sind konservativ und ohne Bonus- oder Einmalzahlungen kalkuliert.

06 · Finanzierungspartnerschaft

Was Sie von Alvoro erwarten können.

Vollständige Unterlagen bei Erstvorlage BWA, Wirtschaftlichkeitsrechnung, CapEx-Planung, konservative Szenarien – strukturiert und nachvollziehbar.
Frühzeitige Einbindung der Bank Kein Überraschungseffekt nach Kaufvertrag. Laufende Transparenz über Pipeline, Planabweichungen und CapEx-Entwicklung.
Keine Schönrechnerei Eigenmietpreise orientieren sich am Mietspiegel. Vakanzpuffer, Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklagen sind fest einkalkuliert.
Langfristige Bankenbeziehung als Ziel Kein Konditionshopping. Ziel: eine Kernbank, die das Wachstum von aktuell 3,5 Mio. € auf 25+ Mio. € langfristig begleitet.

Eigenkapital GmbH

300.000 €

Gesellschafterdarlehen eingebracht · liquide verfügbar für Ankäufe

Beleihungsquote Ziel

≤ 80 % LTV

Konservative Finanzierungsstruktur · ausreichend Puffer für Wertanpassungen

Objekttyp

MFH Wohnimmobilien

Buy-&-Hold · keine Aufteilungen · keine Bauträger · keine Managementimmobilien

Finanzierungsvolumen Perspektive

> 5 Mio. € (gewerblich)

Klarer Wachstumspfad Richtung gewerbliche Immobilienfinanzierung · Pipeline mehrerer Objekte pro Jahr geplant